“New Money”涌入香港中环

西班牙第五帅 · 发表于昨天 04:06

　　界面新闻记者 | 杜萌邹文榕
　　界面新闻编辑 | 宋烨珺
　　“未来机遇，现已抵港”。
　　在香港西九龙高铁站的出站口，美国资管巨头景顺集团的QQQETF广告牌率先映入眼帘。此外，来自新加坡的星展银行、香港未来资产资本等机构也纷纷“承包”电子屏，让人眼花缭乱。
　　作为不少外资进入中国市场的第一站，香港重新成为全球资本竞相流入的沃土。国际资管机构、对冲基金、家族办公室等“New Money”更是涌入中环，大手笔租赁超甲级写字楼，一举扭转了过去三年香港疲弱的写字楼租赁市场。
　　恒生指数今年涨幅超过26%，涨幅位居全球前列。上半年港股共迎来44家公司新上市，总集资额达1094亿港元，超2024年上半年的八倍多，也是2021年以来最强劲的半年度表现。
　　港交所数据，截至7月底，2025年上半年平均每日成交金额为2402亿港元，同比增长118%。
　　作为国际离岸金融中心，香港这颗“东方之珠”正在重现荣光。
　　中环超豪写字楼租赁回暖：IFC出租率已达到历史最高
　　中环的超甲级写字楼出租率，正在接近饱和。
　　在市场的转暖之际，嗅觉灵敏、实力雄厚的“New money”涌入中环，以每平方英尺100港元以上的“天价”租赁办公室，彰显公司实力。
　　2月份，美国顶级对冲基金公司Point72 Asset Management宣布租用中环The Henderson（恒基兆业大厦）的四个楼层，总面积约5.5万平方英尺（约5110平方米），以扩大其在香港的办公空间。界面新闻了解到，每平方英尺租金约为120港元。Point72目前在香港渣打大厦租有约3.5万平方英尺的空间。

图：中环The Henderson商业大厦界面新闻记者邹文榕拍摄
　　6月份，恒基地产宣布，其子公司与美国量化交易大厂简街资本（Jane Street）正式签署了租赁协议。简街资本豪掷18.3亿港元租下了中环新海滨项目第一期六层楼约22万平方英尺的楼面，月租超3000万港元，约合每平方英尺137港元，较当前平均租金溢价约50%。
　　界面新闻记者了解到，简街资本于2010年进驻香港，最初只租用了中环渣打大厦近两层楼面办公。本次签约恒基地产，一举刷下香港中环核心商业区数十年来单一办公室的租赁纪录。
　　过去三年，香港甲级写字楼需求疲弱、大量甲级写字楼供过于求。戴德梁行2024年四季度报告显示，彼时香港中环超甲级写字楼尺租92.1元，较2019年高位（166.1元）累计下滑超40%。
　　今年以来，随着市场活跃度的大幅提升，以IFC为代表的超甲级写字楼正在“一位难求”。
　　谈及香港超甲级写字楼的租赁回暖，戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤对界面新闻表示，2025年上半年香港交易所的首次公开招股（IPO）集资额重夺全球首位。随着更多企业来港上市，预期将会进一步提振写字楼市场情绪，并带动银行金融及专业服务等相关行业的租赁需求，相信对中环地区办公室租赁情况有正面支持作用。

图：今年上半年全球领先的十大新股融资市场一览单位：十亿美元香港交易所/图源
　　“今年，这些外资对冲基金、家族办公室的势头很猛，他们在租赁办公室的时候都很阔绰。”第一太平戴维斯（香港）有限公司董事总经理、租务部主管刘伟基告诉界面新闻记者，这些New Money更喜欢中环的新写字楼，要求硬件要舒适，最好是办公桌就能看到海景。
　　刘伟基对界面新闻记者分析，这些超甲级写字楼的租金大约在100-120港元/平方呎，相比去年年末的90-95港元/平方英尺环比增长近20%。而对岸海港城的写字楼的租金有所下跌，从此前的60-70港元/平方英尺下滑至40-46港元/平方英尺。

表：香港今年一季度主要租赁成交明细来源：戴德梁行
　　“新冠疫情之后，这些超豪华的写字楼空置率比较高，一度达到了两成半、三成的样子。现在随着对冲和量化基金的涌入，IFC的出租率大幅上升，目前出租率差不多超过了九成半，达到历史最高值了。”刘伟基告诉记者，与此同时，Time Square（时代广场）等老牌的写字楼，出租率没有增加，目前仅有七成半的样子。
　　戴德梁行发布的香港写字楼市场2025年一季度报告显示，香港甲级写字楼当季整体净吸纳量录得正14.37万平方呎。其中，核心区域受到新租户的追捧，以中环为代表的中区占到新租赁面积的34%。
　　戴德梁行数据，第一季度由金融及保险行业的搬迁和扩充活动为主要推动力，在第一季已知租客身份的新租赁成交之中，上述两个行业的客户成交额约占到了46%。
　　外资基金经理：外国同事学会说普通话了
　　香港特区政府财政司司长陈茂波今年多次表示，未来两三年，香港将超越瑞士，成为全球最大的跨境资产和财富管理中心。
　　近期，香港证监会发布《2024年资产及财富管理活动调查》（下称《调查》）。文中提到，截至2024年年底，香港资产及财富管理业务的管理资产总值升至35.1万亿港元，同比上涨13%；增长动力主要来自7050亿港元的净资金流入，同比上涨81%。
　　“过去五年，来自亚太区其他市场、北美及欧洲投资者所占的管理资产稳步增长，三者所占的百分比分别达到双位数。”《调查》显示。
　　加仓以港股为代表的中国资产，正成为外资金融机构的共识。
　　摩根士丹利中国首席股票策略师王滢（Laura Wang）团队对界面新闻表示，在全球多头基金连续两个月净买入中国股票之后，预计重返中国股市的趋势将“更为强劲”。
　　“我上周刚从马来西亚调研回来，下周马上又要去武汉参加一个行业展会，最明显的感受就是说普通话的同行越来越多，日常调研的时候说普通话的场景也很多，甚至连团队的外国同事都学会了几句普通话。”某外资投资机构的基金经理说。
　　这位基金经理告诉界面新闻记者，她主要负责团队中的权益投资，覆盖科技、互联网等行业。“在2023年末OpenAI诞生后，全球的科技已经有了新一轮复苏的迹象，那时候主要是往美国跑，一年可能去3-4次。”她表示，但今年随着DeepSeek的爆发，客户对亚太地区的科技企业更感兴趣了，团队去中国内地的调研也增加了很多。
　　“忙到和朋友失联”，是不少外资基金经理、投行人的现状。“今年以来的感受特别明显，我的那些同样在做分析师、基金经理的朋友们都突然变得很忙。可能发完讯息后，隔一两天才能收到回信。”上述外资机构的基金经理对界面新闻记者表示。
　　“我现在已经学会了用12306 APP购买高铁票。”一位来自英国的基金经理告诉记者，6个小时车程以内的调研，他都会选择坐高铁，“又快又平稳”，“每次买高铁票，我都会优先选择靠窗的位置，看着高铁平稳地在铁轨上飞驰，迅速准点到达，这种感觉特别amazing。”
　　中国证监会和香港联交所为市场的反弹提供了重要的政策基础。
　　瑞银全球投资银行部亚洲区副主席朱正芹在接受界面新闻采访时提到，香港联交所此前推出的上市规则19C和上市规则18C为中概股回流香港和特专科技企业赴港上市提供了便利，同时联交所近年也推出了多项举措简化A股上市公司赴港上市流程。
　　“包括简化符合条件的A股上市公司的香港联交所和证监会审核流程、2024年12月就优化IPO定价及公开市场相关规定进行公开咨询等，显著提升了A股公司赴港上市的效率。”朱正芹认为。
　　摩根大通香港上市及企业融资部门主管白思佳表示，从投资者的角度来看，香港市场的投资者对内地企业本身就比较了解，随着一系列支持政策的出台，加上一些前期上市的优质大项目得到了市场的积极反馈，投资者的关注热度进一步提。“香港市场是一个开放流动的市场，既可以吸引内地资金，也可以吸引海外投资者。海外资金的回流，又带动了南下资金，如此形成了一个正循环。”
　　人才涌入：外资名企火热招聘
　　“钱多了，人也多了。” 第一太平戴维斯（香港）有限公司董事总经理刘伟基感慨。
　　7月起，香港秋招就迎来了第一波名企开放高峰，包括贝莱德、摩根士丹利、麦肯锡等知名机构纷纷开启2026年的实习和全职招聘。
　　贝莱德启动了2026年金融前台实习及全职岗位的招聘，摩根士丹利也开启了2026年金融类和科技类实习项目的申请通道。
　　简街资本在香港拟招聘超过40个职位，包括交易、技术、运营等都有涉及，其中应届毕业生和实习生可以投递的岗位有21个。
　　“渣打银行急缺人手，急捞全职，年薪50W！急！”、“香港外资金融机构，偶尔加班、不抓考勤、发bonus，急招人！”，在一些社交平台，香港金融机构的招聘帖很多。为了提高招聘效率，一些外资金融机构的HR正在尝试绕过猎头，主动在社交媒体发帖。
　　“香港金融岗位真的爆发了，目前我们接到的客户招聘需求很多，HC的岗位涵盖投行、券商、银行、基金等多个类别。”一位专注香港金融行业招聘的猎头Amy告诉界面新闻记者，现在很多外资金融机构在香港大量招人，并且可以帮助应聘者办理港签，需要应聘者尽早到岗。
　　“我们香港的团队正在招人，和此前相比，招聘条件有所放宽。之前要求粤语和英语流利对话，现在放宽到普通话和英语流利对话就可以。入职流程也很快，一个月之内就能搞定，因为组内真的很缺人。”某外资基金亚太区总监告诉记者。
　　富睿玛泽会计师事务所审计及鉴证IPO业务合伙人蔡华山告诉界面新闻记者，作为一家在香港IPO市场相对活跃的非四大会计师事务所，目前在香港本地，他们除了招聘香港本地员工，也逐步增加“港漂”员工的加入。蔡华山认为，这些员工可能作为较好的内地企业和香港从业之间的“桥梁”。
　　香港也成为了一些留学生回国就业选择的第一站。
　　去年7月份，从美国西北大学梅迪尔新闻学院硕士毕业的Judy毕业后来到香港，做起了“港漂”。目前，她在一家外资投资机构担任媒体联络人，月薪在2.5-3万港币。在Judy看来，“香港是外资进入中国内地市场的第一站，它的国际金融中心地位无可替代”。
　　但对于刚毕业的“港漂”来说，如何适应香港的高物价生存压力，仍是需要精打细算的“大问题”。“我是通过小红书，最后在离岛找到了合租的室友，现在住的房间大概8平米，一个月房租大约3200港币。”Judy说，每天单程通勤40分钟之内，把房租控制在收入的10%左右，是她能找到的最优解。
　　除了初出茅庐的“港漂”，有十几年工作经验的外国人也希望在香港“扎根”。
　　“我们特别希望香港的金融业能延续现阶段的繁荣，因为现在全球的投资都在重新审视自己的股票敞口，希望将资金投向欧洲和亚洲地区。这对我们从业者来说也是好消息，客户投来的钱变多了，我们管理的钱也会变多，自己的薪水也会增加。”上述受访的英国籍外资基金经理对界面新闻记者表示，“我想在香港买房子，然后和女朋友结婚”。
　　站在太平山顶，眺望维港和香江，璀璨的灯光照亮夜空。每一栋摩天大楼内，都在上演着“金钱永不眠”。香港这颗东方明珠(9.090, -0.28, -2.99%)，正以独特的魅力继续吸引着全球资本的到来。

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责任编辑：杨赐